Regularização de Imóvel em São Paulo em 2026

Guia técnico completo com foco em CA, subsolo, edícula e outorga onerosa.

Por que este tema exige atenção em 2026

A regularização de edificações em São Paulo entrou em um momento crítico. A Lei nº 17.202/2019 continua sendo a principal base legal para regularizar construções concluídas até 31 de julho de 2014, mas o avanço da fiscalização, o cruzamento de dados e a exigência de conformidade técnica tornaram o processo mais rigoroso.

Hoje, o maior risco para o proprietário não é apenas indeferimento, mas:

• descobrir custos elevados de outorga onerosa tardiamente;

• comprometer a venda ou financiamento;

• iniciar um processo sem viabilidade econômica;

  
  

Este artigo foi escrito para esclarecer o que realmente gera custo, especialmente em imóveis com subsolo, edícula e ampliações — situação extremamente comum na capital.

O que a Lei 17.202/2019 realmente faz (e o que ela não faz)

A lei não “anistia” automaticamente imóveis irregulares. Ela cria um caminho legal de regularização, mesmo quando a edificação:

• ultrapassou parâmetros urbanísticos;

• não teve alvará à época;

• possui divergência entre área real e matrícula;

  
  

Porém, a regularização:

• não reconhece a propriedade do lote;

• não dispensa análise urbanística;

• não elimina custos automaticamente;

  
  

Ela condiciona a legalização ao cumprimento de exigências técnicas, fiscais e, quando aplicável, ao pagamento de outorga onerosa.

Coeficiente de Aproveitamento (CA): o conceito que decide o custo

Aqui está o ponto mais mal interpretado da regularização.

CA básico

O CA básico define quanto de área computável você pode ter sem pagar nada.

Exemplo:

• Terreno: 180 m²;

• CA básico: 1,0➡️ 180 m² computáveis sem outorga;

Esse é o “direito mínimo” do terreno.

CA máximo

O CA máximo define o teto absoluto permitido pela cidade, desde que você:

• cumpra todas as regras;

• pague outorga pelo excedente;

Exemplo:

• Terreno: 180 m²;

• CA máximo: 4,0➡️ até 720 m² computáveis são admitidos urbanisticamente;

⚠️ Estar abaixo de 720 m² não significa isenção de outorga.

Regra-chave (que gera confusão)

A outorga nasce quando a área computável ultrapassa o CA básico, não quando ultrapassa o CA máximo.

Esse é o ponto que derruba muitos proprietários financeiramente.

Taxa de Ocupação (TO): importante, mas não elimina outorga

A TO controla apenas a projeção da edificação no solo.

Exemplo:

• Terreno: 180 m²;

• TO máx 0,85➡️ Projeção máxima ≈ 153 m²;

Um imóvel pode:

• respeitar 100% a TO;

• não ter recuos obrigatórios;

• e ainda assim pagar outorga, se tiver muitos pavimentos ou áreas computáveis.

📌 TO não entra no cálculo da outorga.

Área computável x área construída: não são sinônimos

Esse detalhe muda todo o resultado.

• Área construída total: tudo o que foi edificado;

• Área computável: o que entra na conta do CA;

A outorga incide somente sobre a área computável excedente.

Subsolo: quando ajuda e quando vira problema

O subsolo é um dos pontos mais sensíveis na regularização.

Subsolo normalmente NÃO computável

• garagem;

• circulação e manobra;

• áreas técnicas;

• casa de máquinas;

Quando claramente caracterizado assim, tende a não pesar no CA.

Quando o subsolo passa a ser computável

O subsolo entra como área computável quando:

• possui banheiro completo;

• tem portas, layout de salão;

• permite uso como espaço de permanência;

• é descrito no projeto como área multiuso, lazer ou convivência;

📌 Não importa estar abaixo do nível da rua. Importa o uso.

Edícula / área gourmet: quase sempre computável

Edículas são, na prática:

• cobertas;

• fechadas;

• destinadas à permanência;

Mesmo pequenas, normalmente entram como área computável, impactando diretamente o CA e, consequentemente, a outorga.

Quando existe Outorga Onerosa (Lei 17.202/2019 – Art. 13)

A outorga é exigida quando:

1. a área computável final ultrapassa o CA básico;

2. não há hipótese legal de isenção;

Ela:

• não é multa;

• não incide sobre toda a área;

• incide somente sobre o excedente;

Exemplo prático completo de Outorga Onerosa (dados fictícios)

Exemplo ilustrativo baseado em planilha oficial da Prefeitura, com dados totalmente fictícios, apenas para entendimento técnico .

Dados do imóvel (fantasia)

• Endereço: Rua Delta Urbana, nº 456 – São Paulo/SP;

• SQL: 999.888.777.666-0;

• Zona de uso: ZEU;

• Área do terreno (At): 180 m²;

• CA básico: 1,0;

• CA máximo: 4,0;

• Área computável total após regularização (Ac): 330 m²;

Excedente sujeito à outorga

• Limite sem outorga: 180 m²;

• Excedente: 150 m²;

Parâmetros urbanísticos utilizados

• Valor do m² do terreno (Vm²): R$ 3.747,00;

• Fator de Planejamento (Fp): 0,8;

• Fator Social (Fs): 1,0;

• Fator de Regularização (Fr): 1,2;

Resultado do cálculo

💰 Valor da outorga onerosa: R$ 294.309,82

Esse valor representa a compra do direito urbanístico adicional, não uma penalidade.

Por que dois imóveis semelhantes geram valores tão diferentes

A outorga varia conforme:

• zona urbana;

• valor cadastral do terreno;

• quanto do subsolo é computável;

• existência de edícula;

• enquadramento técnico correto;

📌 Pequenas decisões de projeto mudam dezenas de milhares de reais.

Conclusão

A regularização imobiliária em São Paulo exige leitura técnica, não apenas boa intenção.

Muitos proprietários:

• estão dentro do CA máximo;

• respeitam TO;

• e ainda assim são onerados, porque ultrapassam o CA básico;

Com análise prévia, é possível:

• prever custos;

• ajustar projeto;

• decidir se vale regularizar toda a área ou não;

Quer saber se o seu imóvel será onerado?

Cada imóvel tem um resultado diferente.

Se você quiser entender se haverá outorga onerosa no seu caso, e qual a ordem de grandeza do custo, o melhor caminho é analisar:

• área computável real;

• uso do subsolo;

• edícula;

• zoneamento específico;

Informação é o primeiro passo para uma boa decisão imobiliária.

Se quiser aplicar esse conhecimento à sua realidade, conte com Leandro Martins – Personal Broker.

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FAQ – Perguntas Frequentes

Estar dentro do CA máximo elimina a outorga?

Não. A outorga nasce quando a área computável ultrapassa o CA básico.

Subsolo sempre é isento?

Não. Depende do uso e da caracterização técnica.

Edícula pequena pode gerar outorga?

Sim. Em muitos casos, entra como área computável.

A outorga é multa?

Não. É a compra do direito de manter área construída adicional.

Posso reduzir a outorga ajustando o projeto?

Em alguns casos, sim. Depende da configuração do imóvel.

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