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A Importância de pagar o Sinal na Compra de Imóveis: Garantia e Segurança

Foto do escritor: Leandro MartinsLeandro Martins

Atualizado: 22 de set. de 2024

Ao adquirir um imóvel, é comum que compradores se deparem com a necessidade de pagar um sinal ou arras como parte do processo de negociação. Mas por que isso é necessário? Vamos explorar as principais razões para o pagamento de um sinal/arras, considerando as disposições do Código Civil Brasileiro.


pagamnto de sinal

Comprometimento das Partes


O pagamento de um sinal é fundamental para demonstrar o comprometimento sério das partes envolvidas na negociação. Isso indica que o comprador está genuinamente interessado em adquirir o imóvel e que o vendedor está disposto a reservá-lo para o comprador. Esse comprometimento mútuo ajuda a garantir que ambas as partes estão investidas no sucesso da transação.


Reserva do Imóvel


Ao pagar o sinal na compra do imóvel, este estará reservado para o comprador durante um período determinado, impedindo que o vendedor aceite outras ofertas enquanto a negociação está em andamento. Isso proporciona ao comprador a segurança de que o imóvel não será vendido a outra pessoa enquanto ele finaliza os detalhes da compra.


Demonstração de Boa-fé


Pagar o Sinal na Compra de Imóveis é uma evidência tangível da boa-fé das partes na negociação. Isso ajuda a criar um ambiente de confiança e transparência entre comprador e vendedor, essencial para uma transação imobiliária bem-sucedida.


A boa-fé é um princípio fundamental nas negociações contratuais e é reforçada pelo pagamento do sinal/arras.


Indenização em Caso de Desistência Injustificada


Conforme o artigo 420 do Código Civil Brasileiro, se o contrato for desfeito por culpa de uma das partes, a parte inocente pode exigir a devolução do valor pago em dobro, ou seja, o dobro do montante pago como sinal/arras. Essa disposição legal proporciona uma forma de indenização em caso de desistência injustificada por qualquer uma das partes, protegendo os interesses de quem agiu de boa-fé.


Proteção do Comprador


O pagamento de um sinal/arras pode, de certa forma, proteger o comprador contra práticas desonestas por parte do vendedor, pois estabelece um compromisso formal e uma obrigação contratual. Isso reduz o risco de o vendedor desistir da venda sem uma justificativa válida, oferecendo ao comprador uma camada adicional de segurança.


Proteção do Vendedor


A entrada ou sinal, também oferece proteção ao vendedor, pois se o comprador desistir da compra sem uma justificativa válida, o vendedor tem o direito de reter o valor pago. Isso compensa o vendedor pelo tempo e esforço investidos na negociação e pela oportunidade perdida de vender o imóvel a outros potenciais compradores. Além disso, a retenção é prevista como uma penalidade para o comprador, desencorajando desistências injustificadas, prática respaldada pela lei n° 10.406, artigos 462 à 466.


LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, artigos 462 à 466 (clique para ler)

Seção VIII - Do Contrato Preliminar


Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.


Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.


Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.


Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.


Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.


Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.


Tipos de Arras


Existem dois tipos principais de arras previstas no Código Civil Brasileiro:


  1. Arras Confirmatórias: Regulamentadas pelos artigos 418 e 419 do Código Civil, as arras confirmatórias não permitem arrependimento. Se o comprador desistir, ele perde o valor dado como sinal. Se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor recebido em dobro, além de possíveis indenizações suplementares.


  2. Arras Penitenciais: Previstas no artigo 420 do Código Civil, as arras penitenciais permitem o arrependimento. Se o comprador desistir, ele perde o valor dado como sinal. Se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor recebido mais o equivalente, sem direito a indenizações adicionais.


LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, artigos 418 à 420 (clique para ler)

CAPÍTULO VI - Das Arras ou Sinal


Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.


Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: (edição 2024)


I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;

II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.” (NR).


Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.


Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.


Referência Legal


Código Civil - Artigo 420: O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 420, estabelece que, se o contrato for desfeito por culpa de uma das partes, a parte inocente pode exigir a devolução do valor pago em dobro.



fechando contrato


Conclusão


Em resumo, o pagamento de um sinal na compra de um imóvel é uma prática que traz benefícios tanto para o comprador quanto para o vendedor. Ele estabelece compromisso, reserva o imóvel e protege ambas as partes de desistências injustificadas. O artigo 420 do Código Civil confirma essa prática e oferece uma base legal sólida para a indenização em caso de desistência injustificada.


O sinal normalmente varia entre 10% e 20% do valor total do negócio. Antes de iniciar qualquer negociação, é aconselhável realizar sua compra ou venda com um corretor de imóveis habilitado para entender completamente as implicações legais e contratuais envolvidas, bem como saber se a operação é segura tendo todas as certidões do imóvel e vendedores e em caso de financiamento se o comprador está com o crédito necessário aprovado.


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